Epidemie koronaviru mnoho z nás uvrhla do finanční nejistoty, protože do značné míry ovlivnila naše běžné fungování. Často není možné pracovat, provozovat svůj podnik, nebo poptávka klesla natolik, že ačkoliv jsme provoz nepřerušili, stejně nemáme komu prodávat. To má za následek pokles našich příjmů a ohrožení naší platební schopnosti, především pak v případě plateb za nutné výdaje jako bydlení, úvěry, pojištění, či energie.
Ačkoliv Češi preferují spíše bydlení (a podnikání) ve vlastním, existuje mnoho lidí bydlících (podnikajících) v nájmu. Tato skupina je pak vážně ohrožena důsledky epidemie, protože s výpadkem příjmů nemusí být schopni, byť ne vlastní vinou, zaplatit nájemné za dobu trvání epidemie a mimořádných opatření.
Ve snaze zmírnit tyto, pro leckoho likvidační, dopady, vláda navrhla a parlament schválil zákon č.209/2020 Sb., o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS CoV-2 na nájemce prostor sloužících k uspokojování bytové potřeby, na příjemce úvěru poskytnutého Státním fondem rozvoje bydlení a v souvislosti s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, a dále zákon č. 210/2020 Sb., o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS CoV-2 na nájemce prostor sloužících podnikání. Znění zákona č. 209/2020 Sb. naleznete zde a zákona č. 210/2020 Sb. zde. Oba zákony mají zásadní dopady na obě strany, tedy jak na nájemce, jimž mohou ulehčit tíživou situaci, tak na pronajímatele, kterému mohou situaci naopak zkomplikovat. Tento článek se ale soustředí především dopadem na nájemce.
Na základě těchto předpisů je možné odložit splatnost nájemného a doplatit jej, až na tom budete finančně lépe. Jak to funguje? Obecně je zákon koncipován tak, že dostane-li se nájemce do prodlení v rozhodné době v důsledku omezení plynoucího z mimořádného opatření při epidemii, nemůže mu kvůli tomuto prodlení dát pronajímatel výpověď, pokud nájemce doplatí zmeškané platby nájemného v ochranné době.
Kdo může odložit platbu nájemného?
Odložit platbu nájemného může každý nájemce či podnájemce bytu, domu nebo jeho části, je-li účelem nájmu uspokojování jeho bytové potřeby, a pokud se dostal do prodlení s platbou v rozhodné době a převážně v důsledku omezení plynoucího z mimořádného opatření při epidemii, které mu znemožňovalo nebo podstatně ztěžovalo řádnou úhradu nájemného.
Pokud tedy byt neslouží k uspokojení Vaší bytové potřeby, nelze platby nájemného odložit a nezaplacením nájemného se dostanete do prodlení se všemi z toho plynoucími důsledky. Stejně tak nelze odložit placení nájemného, u kterého jste se ocitli v prodlení mimo rozhodnou dobu nebo pokud jste se do prodlení dostali jinak než vinou mimořádných opatření.
Odložit platbu může dále každý nájemce či podnájemce prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li prostor nebo místnost alespoň převážně k podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen, a to za podmínek, že se dostal do prodlení v rozhodné době a v důsledku omezení plynoucího z mimořádného opatření při epidemii, které mu znemožňovalo nebo podstatně ztěžovalo provozování podnikatelské činnosti. Odložit platbu pachtovného může za stejných podmínek i pachtýř, je-li takového prostoru podstatnou částí předmětu pachtu.
Rozhodná doba
Prodlení tedy nastat v takzvané rozhodné době, přičemž tou se pro účely zákona č. 209/2020 Sb. rozumí doba ode dne 12. března 2020 do dne následujícího po dni skončení mimořádného opatření při epidemii, nejpozději však do dne 31. července 2020. U rozhodné doby pro nájem bytu, domu či jeho části tedy zatím známe pouze začátek a konec se bude odvíjet od konce mimořádných opatření. Těmi se myslí nejen vyhlášený nouzový stav, ale i opatření ministerstva zdravotnictví či krajskou hygienickou stanicí.
Rozhodná doba pro účely zákona č. 210/2020 Sb. je pak doba ode dne 12. března 2020 do 30. června 2020.
Nemůžete-li zaplatit nájem v této době kvůli mimořádným opatřením, pronajímatel Vám nemůže dát z nájmu výpověď. Pomine-li tato rozhodná doba, musíte již nájemné platit dle smlouvy, jinak automaticky nastane Vaše prodlení.
Musím odložení plateb oznámit pronajímateli?
Dle zákona č. 209/2020 nájemce pronajímateli bez zbytečného odkladu a s určitostí odpovídající dostupným skutečnostem doloží okolnosti prodlení, a to potvrzením od příslušného úřadu práce ČR, kterému pro vystavení potvrzení musí nájemce doložit požadované podklady. Podrobnosti včetně formuláře naleznete na webu MPSV.
Podle zákona č. 210/2020 Sb. pak nájemce pronajímateli předloží listiny osvědčující splnění podmínek odkladu do patnácti dnů ode dne, kdy nastalo první prodlení s placením nájemného.
Do kdy musím odložené nájemné doplatit?
Pronajímatel nemůže dát výpověď nájemci v takzvané ochranné době. Tou oba zákony myslí dobu ode dne nabytí účinnosti těchto zákonů, tedy od 27.4.2020, do dne 31. prosince 2020. Zaplatit dlužné nájemné, které se stalo splatné v rozhodné době (ode dne 12. března do skončení mimořádných opatření, nejpozději do 31. července, nebo od 12. března do 30. června) tedy musíte nejpozději do konce roku 2020.
Zákon pak neurčuje, jak se má dlužné nájemné zaplatit, jen stanovuje, že musíte uhradit všechny pohledávky na nájemném. Nájemné tedy nemusíte zaplatit vcelku najednou, ani se nemusíte v jednotlivých splátkách držet ujednané výše nájemného, ale můžete si splátky rozvrhnout tak, abyste se z krize co nejlépe dostali. Pro většinu lidí to ani tak nebude jednoduché, ale tím, že můžete dlužné nájemné rozložit do zbytku roku, máte možnost si s tím poradit lépe.
Může mi pronajímatel dát i přesto výpověď?
Zákon vylučuje možnost pronajímatele dát výpověď nájemci, dostane-li se nájemce do prodlení v rozhodné době v důsledku omezení plynoucího z mimořádného opatření při epidemii a pokud nájemce doplatí zmeškané platby nájemného v ochranné době. Právo pronajímatele ukončit nájem z jiných důvodů ani další práva pronajímatele vzniklá v důsledku dřívějšího prodlení nájemce nejsou těmito zákony dotčena. Pokud jste tedy byli v prodlení již před rozhodnou dobou, případně jste se do prodlení dostali z jiného důvodu než zákon předpokládá, pronajímatel Vám výpověď z nájmu dát může.
Pronajímatel má také právo vypovědět nájemní smlouvu i tehdy, prohlásí-li nájemce nebo stane-li se jinak nepochybným, že své pohledávky ani v ochranné době neuhradí. Tato možnost výpoědi je dokonce bez výpovědní doby, resp. s výpovědní dobou 5 dní v případě prostoru sloužícího podnikání.
Dle zákona č. 209/2020 Sb. pronajímatel dále může poté, co pominuly omezení plynoucího z mimořádného opatření při epidemii, nejdříve však po skončení nouzového stavu, požadovat zrušení nájmu, nelze-li po něm spravedlivě požadovat, aby omezení ve stanoveném rozsahu snášel, zejména mohl-li by v důsledku omezení upadnout do takové nouze, že nebude mít ani na nutnou výživu vlastní nebo nutnou výživu osoby, k jejíž výživě je podle zákona povinen. Zákon v tomto případě preferuje dohodu stran, přičemž pokud se strany nedohodnou, rozhodne o případném zrušení nájmu na návrh pronajímatele soud.
Obdobně tuto možnost zrušení nájmu upravuje i zákon 210/2020 Sb. pro nájem prostoru sloužícího podnikání, nicméně zde není nutné, aby hrozilo pronajímateli upadnutí do nouze. Jedná se tedy o úpravu volnější.
Jak je to s náklady na plnění spojená s užíváním bytu?
Oba zákony umožňují odložit pouze nájemné, tedy náklady na energie, vodu a další služby poskytované společně s nájmem je nutné hradit dál i během trvání omezení plynoucího z mimořádných opatření. Někteří dodavatelé energií však zákazníkům vycházejí vstříc a platby také umožňují odložit, nicméně zákonný nárok na odklad není. Navíc pro nájemce, kteří nemají přímý smluvní vztah s dodavatelem energií, bude situace složitější, protože případné odložení by za ně musel vyřídit pronajímatel. Nemožné to nicméně není.
Zákon 209/2020 Sb. dále posouvá povinnost pronajímatele doručit vyúčtování služeb, a to na září.
