Zřejmě existuje málokdo, kdo se nikdy nepodivil nad samotnou existencí daně z nabytí nemovitých věcí, dříve daně z převodu nemovitosti, kterou dříve odváděli prodávající a v podstatě suplovala daň z příjmu. Ještě větší údiv přinesl rok 2016, kdy povinnost platit tuto daň přešla na kupující, což už postrádalo jakýkoliv smysl. Kupující si tak často museli brát vyšší hypotéku, aby kromě kupní ceny byli schopni zaplatit ještě ona pověstná 4 %. navíc. To by ale nyní mělo změnit, protože se chystá zrušení této nesystémové a nepopulární daně. Do poslanecké sněmovny se totiž posunul návrh zákona na zrušení daně z nabytí nemovitých věcí, který již schválila vláda.
Návrh zákona ruší daň z nabytí nemovitých věcí, a to se zpětným účinkem. Prospěch ze zrušení daně z nabytí nemovitých věcí tedy budou mít zpětně, jejichž daň byla splatná od 31. března 2020 a ti již nebudou mít povinnost daň z nabytí zaplatit. To se týká všech kupujících, kteří dokončili svůj vklad do katastru nemovitostí v průběhu prosince 2019 nebo později. Těm, kteří tuto daň již zaplatili, ačkoliv by již podle návrhu zákona platit nemuseli, bude zaplacená daň vrácena. Nemusíte se tedy bát, že byste byli potrestáni za Vaší rychlost a poctivost.
Zrušení odpočtů úroků
Druhá změna, se kterou návrh zákona přichází, již pro nás tak výhodná není. Ruší totiž možnost uplatňovat si odpočty úroků ze smluv o úvěru na bydlení jako nezdanitelnou část základu daně, a to pro smlouvy uzavřené od 1.1.2022. Odpočty úroků si tedy bude moci ještě uplatňovat každý kupující, který nabyde nemovitou věc nejpozději v prosinci 2021.
To znamená, že pro nemovité věci nabyté do prosince 2021 platí, že kupující nebude hradit daň z nabytí a současně mu bude umožněno uplatňovat si odpočty úroků z úvěru na bydlení od základu daně. Vniká tedy celkem dlouhé období, které umožní maximalizovat (téměř zdvojnásobit) úsporu plynoucí z tohoto opatření, což by mělo povzbudit trh s nemovitostmi negativně ovlivněný koronavirovou krizí a podpořit dostupnost vlastního bydlení.
Ani po skončení tohoto výhodného období by ale kupující neměli tratit, protože dle daň z nabytí nemovitých věcí bývá zpravidla vyšší, než kolik kupující ušetří odpočtem úroků od základu daně z příjmu. Modelový příklad ukazuje, že daň z nabytí nemovitých věcí při ceně nemovitosti 3 miliony činí 120 000,- Kč, přičemž úspora na dani plynoucí z odpočtu úroků hypotéčního úvěru by za dobu 20 let splácení činila pouze cca 112 000,- Kč. Navíc fakt, že peníze ušetříte hned a ne postupně během 20 let je také velký výhoda, protože tyto ušetřené peníze můžete investovat jinam, abyste je mohl zhodnotit a předběhnout inflaci, nebo si je nemusíte půjčovat. Samozřejmě při delší době splácení nastane situace, kdy výsledná úspora bude vyšší u odpočtu než u daně, nicméně budeme-li počítat s inflací, i tak odpočet prohrává.
Je zrušení výhodné pro všechny?
Mnoho z nás tedy zrušení daně z nabytí nemovité věci uvítá, protože je výhodnější, jak jsme si ukázali výše. Je tomu ale tak pro všechny? Bohužel není. Zrušení daně z nabytí nemovitých věcí je výhodné jen pro ty, kteří kupují nemovitou věci takzvaně z druhé ruky. Naopak toto opatření neocení ti, kteří kupují novostavbu, případně podíl v družstvu (družstevní byt), protože ti by daň neplatili vůbec, ale mohli by využít odpočet úroků z hypotéky. Toto opatření tedy novostavby (první převod nemovité věci) a družstevní bydlení znevýhodňuje. Je tedy otázkou, jak toto opatření pokřiví trh s nemovitotmi, protože ačkoliv oproti ceně nemovitostí nemusí být úspora klíčová, může část zájemců odradit a zvýšit tak poptávku po starších bytech.
Prodloužení časového testu pro příjmy z prodeje nemovitosti
Návrh zákona dále upravuje prodloužení časového testu pro příjmy z prodeje nemovitých věcí neurčených k vlastnímu bydlení z 5 na 10 let. Nemovitou věc, která není určená k vlastnímu bydlení, tedy budete muset vlastnit (nebo být členem družstva) alespoň 10 let místo dosavadních 5 let, abyste nemuseli z příjmu z jejího prodeje hradit daň z příjmu. Prodloužení časového testu bude účinné pro nemovitosti nabyté po 1. lednu 2021.
Dle ministrině financí je cílem opatření omezit prostor pro spekulanty na realitním trhu, přičemž dopadnout by mělo hlavně na spekulanty s pozemky, neboť především ty se nakupují za účelem spekulace růstu ceny, především kvůli budoucí změny jejich způsobu využití.
Kdy bude návrh zákona schválen
Návrh zákona bude teprve předložen poslanecké sněmovně, kde projde standardním legislativním procesem. To bude samozřejmě nějakou dobu trvat, protože vzhledem k současné situaci zřejmě nebude projednání tohoto zákona prioritou, takže je otázka, jak moc optimističtí můžeme ohledně tohoto návrhu být. DO návrhu zákona mohou totiž vstoupit pozměňovací návrhy poslanců a zatím není jasné, jestli bude mít tento návrh širší podporu, nicméně vzhledem k tomu, že se jedná o rozumný krok vlády, doufám, že legislativní proces proběhne hladce a bez větších negativních zásahů. Nákup nemovitosti totiž vyžaduje značnou míru právní jistoty.
